 |
Mohon dibaca sampai habis !
Tata cara beli property.
Teman" sekalian, sy ingin berbagi informasi tentang iklan serta tata cara pembelian rumah, khususnya rumah baru di developer. Karena ternyata banyak sekali teman" yang belum mengerti tata caranya, sehingga malah kecewa sebab merasa iklannya tidak sesuai, dan dari sisi penjual juga kesal karena prospek yg bertanya ternyata tidak seperti yg diharapkan.
1) Biasanya di iklan sering tertulis : "HARGA MULAI 500AN JUTA" - contoh saja ya.
Berarti harga property tersebut antara 501 Juta sampai 599 Juta. Jadi jangan kaget kalau ternyata harga aslinya adalah 599 Juta.
Lalu ada juga developer yg menuliskan harga di price list, misal : 750 Juta. Kemudian dijelaskan kalau selama masa promosi harga 750 Juta itu di discount menjadi hanya 500an Juta.
Terus pada saat iklan itu dibuat, memang masih ada rumah yg harganya 500an Juta, tapi mungkin waktu teman tanya ternyata harga yg ada adalah 800an Juta. Apa berarti iklannya bohong ? Ya tidak bohong ! Krn ditulisnya (perhatikan baik") : HARGA MULAI 500AN JUTA ! Sebab bisa jadi yg 500an Juta hanya ada 5 unit saja & sudah terjual habis.
2) Perlu di perhatikan juga, luas tanah property di dalam kota Jakarta JANGAN dibandingkan dengan yg berada di pinggiran Jakarta (spt Depok, Tangerang, Bekasi, dll). Kenapa ? Karena harga tanah di dalam Jakarta sudah MAHAL ! Jd jangan kaget kalau luas tanah rumah di dalam Jakarta jauh lebih kecil dibandingkan yg di pinggiran Jakarta.
Sebagai contoh, harga tanah mentah di Jakarta termurah sekitar 10 Juta/m2. Jd luas tanah 20 m2 saja sudah 200 Juta, baru beli tanah mentahnya saja lho ! Belum biaya ijin, biaya membangunnya, lalu utk bayar gaji karyawan developernya, dll.
Jadi jangan berharap beli rumah di dalam Jakarta dengan harga 300an Juta tapi mau yg luasnya 72 m2 (6 x 12 m2). Karena 72 m2 x harga tanah mentah 10 Juta/m2 = 720 Juta baru beli tanah mentahnya saja lho.
3) Banyak sekali teman" yg punya mobil dulu baru beli rumah. Jadi waktu nyari rumah di dalam Jakarta, maunya yg bisa masuk mobil, tapi dengan harga dibawah 500 Juta. Mohon maaf, kemungkinan dapatnya kecil 🙏
Bukannya bermaksud mengecilkan hati teman", tapi ini faktanya.
4) Mengenai uang muka atau disebut DP (Down Payment), pada umumnya developer minta minimal 20% sampai 30%. Kenapa gak 0% seperti anjuran pemerintah ? Karena biasanya developer baru bangun rumahnya kalau sudah terjual, dan ada uang masuk. Sekarang kalau DP 0%, khawatirnya pembeli nanti bisa membatalkan mendadak, padahal developer sudah mulai siap bangun rumahnya.
Dan pada umumnya, jika pembeli sudah membayar DP kemudian batal, maka uang yg sudah dibayarkan menjadi hangus. Koq begitu ? Karena uang DP yg sudah dibayar itu sudah dipakai utk mulai proses bangun rumahnya.
5) Masih mengenai uang muka atau DP diatas, walaupun mungkin ada developer yg berani kasih DP 0%, tetapi bank TETAP akan mewajibkan pembeli untuk bayar DP sedikitnya 20%. Kenapa begitu ? Karena rata" ketentuan semua bank hanya bersedia memberikan batas kredit maksimal 70% sampai 80% dari harga.
Misal harga rumahnya 500 Juta, maka yang bisa di KPR-kan maksimal 400 Juta. Lalu yg 100 Juta gimana ? Harus dilunasi pembeli SEBELUM bisa mulai KPR.
100 Juta tersebut gak bisa dicicil ? Biasanya bank akan kembalikan kepada kebijakan developer. Oleh karena itu, balik lagi ke no 4 diatas, itulah kenapa developer umumnya MEMINTA uang muka atau DP sedikitnya 20%, dan biasanya bisa dicicil.
Jadi jangan senang dulu kalau dapat rumah yg DP 0% ya, karena pada waktu mengajukan KPR maka bank PASTI akan minta DP sedikitnya 20% atau bisa lebih.
6) Misalkan teman" mau beli rumah yg cicilan KPR-nya 3 Juta/bulan selama 20 tahun, dan teman" merasa mampu utk bayar karena punya pendapatan 8 Juta/bulan. Apakah bisa KPR ? Jawabnya : PASTI ditolak bank ! Koq begitu ?
Karena di mata bank, cicilan KPR HARUS 1/3 dari pendapatan. Jd kalau cicilannya 3 Juta/bulan, maka pendapatan minimal utk bisa di setujui KPR-nya adalah : 9 Juta/bulan.
Nilai 9 Juta itu jg harus bebas dari segala cicilan lain" lho. Misal suami istri punya penghasilan bersama 10 Juta, tapi setiap bulan harus bayar cicilan motor 500 Ribu, lalu cicilan HP 300 Ribu, juga ada cicilan kartu kredit atau pinjaman online 600 Ribu. Maka di mata bank, penghasilan bersih suami istri tersebut adalah : 10 Juta dikurangi (500 Ribu + 300 Ribu + 600 Ribu) = 8.6 Juta saja. Jadi apakah bisa penghasilan bersih 8.6 Juta utk membeli rumah yg cicilannya 3 Juta ? Jawabnya : maaf belum memenuhi persyaratan krn kurang. Tapi bisa membeli rumah yang cicilan KPR-nya sekitar 2.5 Juta/bulan.
7) Ada teman yg protes : kan KPR dengan bank Syariah ! Karena bank Syariah tetap saja merupakan sebuah badan usaha, bukan lembaga sosial. Jadi mereka juga pasti memikirkan prinsip" bisnis.
8) Kembali ke no 6 diatas, misal ada teman yg seorang pengusaha warung nasi memiliki pendapatan rata" 12 Juta/bulan, dan mau beli rumah yang cicilan KPR-nya 3 Juta/bulan. Berarti kan pendapatannya cukup besar tho. Apakah teman tersebut bisa mengajukan KPR ? Jawabnya : belum tentu. Kenapa ?
Karena bank akan memeriksa dulu apakah usaha warung nasinya teman itu memiliki legalitas hukum. Jika hanya warung nasi biasa tanpa Surat Ijin Usaha, dan lainnya, maka mohon maaf kecil kemungkinannya bisa KPR.
Tapi memang ada bank tertentu yang lebih longgar, dengan memperhatikan hal lain, misal : apakah tempat dari warung nasi tersebut sewa atau punya sendiri ?
9) Masih mengenai KPR, banyak teman" yang berpikir begini : misalkan harga rumah 300 Juta, cicilan KPR 3 Juta, berarti cicilan KPR-nya selama 100 bulan atau sekitar 8.5 tahun saja. Jawabnya : SALAH ! Kenapa ? Kan 300 Juta : 3 Juta = 100 bulan.
Begini......, sekali lagi perlu di ingat kalau semua bank, termasuk bank Syariah, bukan lembaga sosial. Mereka membuka usaha bank karena mau juga mendapatkan untung. Untung yg mereka dapatkan ya dari bunga, biaya administrasi, biaya keterlambatan pembayaran, dll. Jadi hitungan cicilan KPR-nya TIDAK sesederhana itu.
Lalu bagaimana cara tau berapa besar cicilannya & berapa lama ? Cara mudahnya, tanyakan langsung ke bank yg dituju. Misalnya bank A jelaskan cicilan KPR 3 Juta/bulan selama 20 tahun, ya ikuti saja perhitungan dari bank tersebut.
Terus mungkin teman" jadi berpikir : lho....., kalau 3 Juta/bulan x 20 tahun (240 bulan) = 720 Juta ?! Harga rumahnya bukan 300 Juta donk ?? Nah...., memang kalau beli rumah dengan KPR jadi lebih mahal daripada beli secara tunai kerasa.
Logikanya begini, kita beli rumah hari ini 300 Juta. 20 tahun kemudian harga rumah tersebut bisa menjadi 720 Juta. Sama tho..
10) Ada juga teman yang bilang begini : Sy mau beli rumah yg dalam gang saja, lebih murah, tapi melalui KPR bank. Apakah bisa ? Jawabnya : mohon maaf, TIDAK BISA !
Kenapa ? Karena bank hanya mau memberikan KPR jika rumah tersebut bisa di asuransikan. Buat apa asuransi ? Untuk melindungi bank & pembeli sendiri. Misal KPR selama 20 tahun, lalu di tahun 3 terjadi kebakaran dan rumahnya hangus, maka asuransi yg akan ganti.
Nah....., asuransi baru mau melindungi rumah yang jalan depan rumahnya bisa dilewati mobil pemadam kebakaran.
Sekarang rumah yg ada dalam gang apakah bisa dilewati mobil pemadam kebakaran ? Pasti gak muat tho. Oleh karena itu, asuransi tidak bersedia menjamin. Dan krn asuransi tidak menjamin, bank tidak mau memberikan KPR.
11) Jangan lupa juga kalau beli rumah baru atau second, ada biaya" tambahan seperti biaya balik nama (istilahnya BPHTB : Biaya Pengalihan Hak atas Tanah & Bangunan) sebesar 5%, lalu biaya notaris, biaya Akta Jual Beli.
Dan kalau belinya dengan KPR bank, ada biaya provisi bank 1%, biaya administrasi bank, biaya asuransi.
Misal beli rumah harga 300 Juta, total biaya lain" diatas bisa mencapai sekitar 15-20 Juta.
Dan biaya tersebut ada yg harus dibayar di muka sebelum bisa KPR.
Jadi pastikan teman" siapkan uang muka atau DP minimal 20% plus biaya lain" ini.
Demikian penjelasan sy, semoga dapat memberikan manfaat. Jika ada yg ingin bertanya langsung, monggo utk japri.
Terima kasih.
0 komentar:
Posting Komentar